Od stycznia 2009 roku, sprzedając lub wynajmując dom czy mieszkanie, będziemy musieli posiadać świadectwo energetyczne budynku. Mimo że nie ma jeszcze wszystkich aktów wykonawczych w tej sprawie, Ministerstwo Infrastruktury zapewnia, że termin rozpoczęcia certyfikacji nie ulegnie zmianie.
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nieruchomości wynika z prawa europejskiego. Zobowiązania państw członkowskich Unii Europejskiej, zapisane w dyrektywie 2002/91/EC, zostały wprowadzone do polskiego prawa przez nowelizację ustawy Prawo Budowlane. Celem wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa energooszczędnego. W szerszym aspekcie takie działanie ma być czynnikiem zwiększającym bezpieczeństwo energetyczne kraju, wpływać ma na globalne obniżenie zużycia energii oraz ograniczać emisję gazów cieplarnianych.
Rys. Tomasz Markiet
|
Systemowe ocieplenie budynku ma istotny wpływ na jego ocenę energetyczną. Fot. DOW
|
Metodologia ważna rzecz
Świadectwa energetyczne nie będą – jak wcześniej zapowiadano – określać klas energetycznych budynku. Charakterystyka energetyczna obiektu zostanie określona metodą odnoszenia cech ocenianego budynku do cech budynku referencyjnego. Oznacza to, że obiekt, poddawany analizie, musi spełniać – przynajmniej na najniższym dopuszczalnym poziomie – aktualne wymagania techniczno-budowlane stawiane budynkom.
W świadectwie obliczone zostanie miedzy innymi zużycie nieodnawialnej energii pierwotnej (niezbędnej do zapewnienia ogrzania i wentylacji, chłodzenia, podgrzewania ciepłej wody użytkowej i oświetlenia wbudowanego) i porównanie tej wartości z odpowiednią wartością referencyjną, zgodną z przepisami. Dzięki tym informacjom użytkownik pozna orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym określi koszty utrzymania z tym związane. – Dziś głównymi czynnikami decydującymi o zakupie czy wynajmie nieruchomości, a więc także i o cenie, jest jej lokalizacja i standard. Jestem przekonany, że wkrótce dołączy do tego także kwestia energochłonności – twierdzi Michał Staszewski, prezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.
Świadectwa energetyczne mają być ważne przez dziesięć lat. Z obowiązku ich posiadania zwolnione będą wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 mkw. oraz takie, w których koszt prac poprawiających jakość energetyczną nie przekroczy 25% wartości odtworzeniowej. To samo dotyczy budynków mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż przez dwa lata lub cztery miesiące w roku. Uzyskanie świadectwa nie będzie konieczne również w przypadku obiektów zabytkowych i obiektów kultu religijnego.
Powstanie nowy zawód
Od nowego roku w Polsce powstanie nowy zawód – formalnie jeszcze nie nazwany, potocznie określany mianem certyfikatora energetycznego. Bez niego obrót na rynku nieruchomości będzie praktycznie niemożliwy. Sporządzaniem świadectw energetycznych zajmować się będą, zgodnie z ustawą, osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania – ich liczbę szacuje się obecnie na około 80 tysięcy – oraz absolwenci, magistrowie, każdego rodzaju studiów wyższych, którzy przeszkolą się, zdadzą egzamin państwowy lub ukończą co najmniej roczne studia podyplomowe na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewnych w zakresie audytu energetycznego. Rejestr osób uprawionych do wydawania świadectw energetycznych prowadzony będzie przez ministra infrastruktury i dostępny najpóźniej na początku przyszłego roku na stronie internetowej ministerstwa.
Za pięć dwunasta
– Do rozpoczęcia certyfikacji zostało bardzo mało czasu, a nie ma jeszcze zatwierdzonych aktów wykonawczych, regulujących podstawowe jej zasady – zauważa prezes Staszewski. Ministerstwo uspokaja i twierdzi, że panuje nad sytuacją. Obecnie, po uzgodnieniach międzyresortowych, trwają ostatnie prace redakcyjne nad rozporządzeniem, określającym metodologię obliczania charakterystyki energetycznej oraz sposób sporządzania świadectw. Prawdopodobnie w listopadzie tego roku pod obrady Sejmu trafić mają zmiany do Prawa Budowlanego. Nowelizacja dotyczyć będzie m.in. obowiązków osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych – konieczności kształcenia, ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, a także zakazu sporządzania świadectw nieruchomości przez osoby zaangażowane w ich powstawanie. Zmiana ustawy umożliwi wykonywanie certyfikacji energetycznej inżynierom z uprawnieniami do projektowania w specjalnościach architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, nie legitymującym się tytułem magistra. Ma także zostać powołana komisja weryfikującą działalność certyfikatorów. Osoby, którym udowodnione zostanie niedopełnienie obowiązków, zostaną wpisane do rejestru negatywnego, z zakazem wykonywania zawodu.
Jest dobrze, ale…
Uczestnicy rynku budowanego twierdzą, że wprowadzenie oceny energetycznej budynków i mieszkań to krok w dobrym kierunku. Zdaniem Krzysztofa Milczarka, dyrektora ds. zarządzania wiedzą Grupy Atlas, poziom zużycia energii stanie się wkrótce jednym z wymiernych weryfikatorów jakości projektu architektonicznego i precyzji jego wykonania. – Mam nadzieję, że nie będzie już miejsca dla tych projektantów i wykonawców, którzy dotychczas chodzili „na skróty”, mieszali systemy ociepleń różnych producentów, stosując materiały niskiej jakości, dla autorów „budowlanych wynalazków” nieprzestrzegających technologicznych reżimów – mówi dyrektor Milczarek.
W Polsce rocznie dokonuje się kilkuset tysięcy transakcji kupna-sprzedaży. Jak zapewniono nas w ministerstwie, certyfikacja dotyczyć będzie zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Jeżeli inwestor, na przykład deweloper, nie będzie posiadał takiego świadectwa, to nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie nowo oddanego budynku. Sytuacja się komplikuje w przypadku budynków już istniejących i wprowadzanych do obrotu. Prawo Budowlane mówi, że nabywcy lub najemcy budynku lub lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. W obowiązującej ustawie nie przewidziano jednak sankcji za niedopełnienie tego wymogu. Rodzi się więc pytanie, jak zachować się ma notariusz, gdy strony umowy nie przedstawią mu stosownego dokumentu.
– Nikomu nie można zabronić rozporządzania własnością z powodu wady administracyjnej. W tej sytuacji strony umowy muszą zostać powiadomione, że brak świadectwa energetycznego może narazić je, po dokonaniu transakcji, na ewentualne postępowanie administracyjne, ale taka sytuacja nie wpłynie na samą transakcję – uważa adwokat Piotr Pieczonka z Kancelarii Prawniczej Nowacki, Pawelski, Pieczonka, Stoppa.
Osobną kwestią są koszty, z jakimi będą musieli się liczyć właściciele nieruchomości. Dziś nikt nie jest w stanie oszacować kosztów certyfikacji. Mówi się, że w zależności od wielkości budynku czy mieszkania, będą się one wahać od kilkuset do kilku tysięcy złotych. W przypadku domu jednorodzinnego mówi się o kwocie około tysiąca złotych. Pytanie, kto będzie dyktował ceny – nowa korporacja zawodowa czy rynek?
